Planschade in de Omgevingswet, een compleet nieuw speelveld!

MEES Merkt op: Planschade in de Omgevingswet, een compleet nieuw speelveld!

Planschade ontstaat voor degene die door een planologische wijziging nadelige gevolgen ondervindt in de vorm van inkomensderving of vermindering van de waarde van een onroerende zaak.

In de Omgevingswet wordt planschade opgenomen onder de overkoepelende term ‘Nadeelcompensatie’. Hieronder wordt zowel hetgeen wat onder het huidige recht onder nadeelcompensatie wordt verstaan als hetgeen onder het huidige recht onder planschade wordt verstaan, begrepen. In de Omgevingswet is het huidige recht met betrekking tot (plan)schade herzien. Wat zijn nu de belangrijkste wijzigingen die deze nieuwe regeling t.o.v. het huidige recht met zich meebrengt?

“De meest opvallende verandering ten opzichte van de huidige regels is het moment waarop de indirecte schade kan worden geclaimd. Deze wordt verschoven van het moment van de vaststelling van het bestemmingsplan naar het moment waarop de activiteit, bijvoorbeeld het bouwen van een woning, daadwerkelijk plaatsvindt. Wanneer daadwerkelijk gebruik wordt gemaakt van de planologische wijziging ontstaat planschade, dus nog niet op het moment van de planologische wijziging zelf.”

Naast de wijziging van het moment van claimen van indirecte planschade, zijn de volgende wijzigingen relevant:

1. Het wettelijk forfait (normaal maatschappelijk risico), dat in de Wro is vastgesteld op 2%, wordt verhoogd naar 4%. In de huidige jurisprudentie wordt in een aantal gevallen afgeweken van het forfait van 2%. In de toekomstige situatie kan niet meer van het forfait afgeweken worden. Het vastzetten van het forfait biedt meer duidelijkheid over de haalbaarheid van een schadeclaim voor zowel de ontwikkelaar als voor degene die schade wenst te claimen.
2. Waar in de huidige regeling de vergelijking wordt gemaakt tussen de maximale planologische mogelijkheden van het vigerende en het toekomstige regime, wordt straks de waarde(daling) bepaald op basis van de vergelijking van de situatie onmiddellijk voor en onmiddellijk na verlening en bekendmaking van de omgevingsvergunning, dan wel onmiddellijk nadat met de schadeveroorzakende activiteit wordt gestart of hierover informatie is verstrekt. Deze laatste situatie doet zich voor in de gevallen waarin voor een activiteit geen omgevingsvergunning is vereist.
3. Aan een particulier die een woning koopt na vaststelling van het omgevingsplan kan geen voorzienbaarheid meer worden tegengeworpen. Er wordt in het wetsvoorstel uitgegaan van het feit dat de koper de koopprijs van de woning niet heeft afgestemd op de mogelijkheden uit het omgevingsplan, in verband met de diverse mogelijkheden die een omgevingsplan zal bieden en de onduidelijkheid van welke mogelijkheden ook daadwerkelijk gebruik zal worden gemaakt. De verkoper van de woning leidt daarmee geen verlies, de koper van de woning kan eventueel geleden schade als gevolg van een nieuwe ontwikkeling verhalen op het moment dat daadwerkelijk sprake is van een schadeveroorzakende activiteit.

Overigens wordt in de Omgevingswet in hoofdstuk 13 – net als in het huidige recht – de mogelijkheid geboden om een schadevergoedingsovereenkomst te sluiten tussen het bevoegd gezag (bestuursorgaan) en de initiatiefnemer, waarin de te vergoeden schade wordt afgewenteld op de initiatiefnemer.

Het voornaamste doel van de wijzigingen in het (plan)schaderecht zorgen ervoor dat – in lijn met de doelstelling van de Omgevingswet – globale(re) en flexibele(re) plannen opgesteld kunnen worden in tegenstelling tot het huidige recht. Het moment van het claimen van planschade wordt immers verplaatst naar het moment waarop de activiteit daadwerkelijk plaatsvindt respectievelijk de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Globaler bestemmen wordt hiermee aangemoedigd, en voor de initiatiefnemer brengt dit als voordeel met zich mee dat vergoeding van de schade bij vaststelling van een nieuw plan (middels bijvoorbeeld een omgevingsvergunning) niet wordt bepaald aan de hand van de mogelijkheden die het nieuwe omgevingsplan biedt, maar enkel voor de mogelijkheden die in werkelijkheid worden gerealiseerd. Hiermee worden realistische schadevergoedingen beoogd. Tot slot betekent het wettelijk forfait van 4% dat eigenaren van woningen en/of bedrijfsmatig vastgoed een aanzienlijk deel van de opgelopen waardevermindering voor hun eigen rekening moeten nemen.